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西安龍祥御苑小區業主買房十年沒房產證

來源:華商報作者:發布時間:2018-11-23點擊:1170 人次

2007年1月,西安市民王先生購買了西安北二環龍祥御苑小區的一套商品房,總價45萬多元。根據《商品房買賣合同》約定,開發商應在2007年7月30日前交房,在房屋交付使用后360日內為業主辦理房產證,但從交付至今開發商一直沒能給業主辦房產證。

去年7月,王先生委托父親起訴開發商陜西嘉利房地產開發有限公司,提出支付違約金152115元(違約金計算至2017年8月31日)、繼續辦理房產證、更換正規大修基金票據以及由開發商承擔訴訟費等4點訴訟請求。

開發商方面表示,在商品房交付使用后360日內沒有為原告辦理房產證確實構成違約,應當支付違約金,但原告到2017年7月18日才提起訴訟,已超過訴訟時效,法院應駁回訴訟請求。

去年10月,法院一審判決開發商于判決生效30日內,將辦理房屋房地產權屬證書需要由開發商提供的資料報產權登記機關備案,駁回原告王先生其余訴訟請求。當時,包括王先生在內一共38戶起訴了開發商。隨后,這些業主提起上訴。

今年3月,西安市中級人民法院作出終審判決,駁回上訴,維持原判。但由于該項目未取得竣工驗收備案表,業主們仍未拿到房產證。目前,小區業主已經申請強制執行。

法院判決 本案過了訴訟時效期

根據《商品房買賣合同》在第十五條關于產權的登記中,對于開發商不能在交房后360日內將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權登記機關,因出賣人原因導致買受人不能在期限內取得房產證的約定共有3條,第三條規定,出賣人從逾期之日起按日支付萬分之一的違約金。

一審法院認為,合同中約定,被告在商品房交付使用后360日內將辦理權屬登記需要由被告提供的資料報產權登記機關備案,被告至今未履行,現原告要求被告履行該義務,應予支持。被告未能履行該義務并非原告造成,亦非不可抗力所致,因此被告構成違約,應承擔違約責任。但是原告并無證據證實自被告違約之日起至其起訴前存在訴訟時效中斷的事由,被告以原告要求支付違約金的訴訟請求超過訴訟時效為由提出抗辯,于法有據,予以采納。

根據一名張姓業主的判決書顯示,二審法院駁回違約賠償的理由同樣為,開發商違約至今已達十年之久,原告雖然提供證據證明其曾經向開發商主張過權利,但其提供的證據并不足以證明其在這十年里一直間斷不停地向開發商主張權利,對其認為本案存在訴訟時效中斷的理由,不予采信。

律師說法 民事訴訟時效為3年 超過20年不予保護

針對訴訟時效的問題,陜西恒達律師事務所高級合伙人趙良善律師表示,2017年10月1日施行的《民法總則》對《民法通則》原規定的2年修改為3年,訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。

本案中,業主在2017年6月提起訴訟,應適用《民法通則》規定的2年訴訟時效,并非《民法總則》規定的3年訴訟時效。因此,業主應在權利受到侵害時即交房360日后2年內,就逾期辦房產證違約金提起訴訟,否則,就超過了訴訟時效,但出現訴訟時效中斷的情形除外。

陜西稼軒律師事務所律師王舒表示,本案中開發商與業主約定辦理房產證的期限為交房后360日內,因此本案的訴訟時效應從違約的第1天開始計算,也就是交房后的第361天。在2017年10月之前訴訟時效為2年,之后為3年。但是自權利受到損害之日起超過20年的,法院不予保護。

王舒說,超過20年不予保護的意思是,從權利受損之日起如果超過20年沒有去法院立案,再去立案法院就不受理了。如果超過3年不到20年,權利人去法院立案,法院還是要受理,只是在審理的過程中,如果被告提出超過3年訴訟時效,法院要審查,如果情況屬實,法院要裁定駁回起訴,但是如果被告不主動提訴訟時效問題,法院是不主動審查的。權利人應采取手段中斷訴訟時效

趙良善表示,對于一些涉及訴訟時效的案件,權利人要么在法定訴訟時效2年或3年(自2017年10月1日民法總則施行后)內主張權利,提起訴訟,要么在訴訟時效內出現時效中斷,包括口頭或書面提出,但要注重保留其曾提出過違約金的相關證據,如保留錄音、微信、短信或書面通知函及郵寄單等相關證據。只有這樣,法院才會認定訴訟時效中斷,訴訟時效從業主提出之日起重新計算,才能避免訴訟時效過期。

王舒也表示,如果出現權利人向義務人提出履行請求、義務人同意履行義務,權利人提起訴訟或者申請仲裁,與提起訴訟或者申請仲裁具有同等效力的其他情形等情況,訴訟時效中斷,從中斷、有關程序終結時起,訴訟時效期間重新計算。王舒說,當事人想要避免超過訴訟時效,最直接的方式就是在訴訟時效內去起訴,如果一時不能起訴或起訴條件不成熟,可通過律師函、郵件、電話或其他書面方式主張權利,但當事人也要注意訴訟時效中斷后,開始重新計算3年,如果在這期間當事人仍不起訴,在3年內還需要再次向義務人主張權利,否則仍然會過訴訟時效。最好能促使義務人給你一個履行的承諾,比如保證函、承諾書等書面同意履行的文書,這也能起到中斷時效的作用。

(編輯整理:三門房產網

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