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房價10年后可能上漲到30萬一平方米

來源:新浪財經作者:發布時間:2017-2-6點擊:1657 人次

如果人民幣發鈔速度保持不變,10年后北京、上海、深圳三個城市中心區新房均價很可能上漲到30萬一平方米。

毫無疑問,過年的樓市已經沒有什么戲。在嚴格管控之下,將走出“鳥籠行情”:整體上房價波動幅度不大,部分城市可能出現陰跌。回望即將過去的這年,無疑是地產大豐收的一年,全國的房地產銷售額達到了11萬億左右,銷售額突破3000億大關的房企更是達到了3家,銷售額超過1000億的房企達到了12家。今年,房企的壓力可以說是巨大。

2016年房地產的增幅是37.5%,中國GDP增速是6.7%。而后面15.4%,10.8%,9.1%的數字代表什么意思呢?分別是裝潢、汽車、零售的增速,換句話來說中國房地產的增速凌駕于所有行業之上。最火熱的電商行業增速也只有20%,全中國增速超過房地產的只有快遞行業了,達到50%,但是快遞因為基數低不具備參考。

所以從這個角度來說,房地產是今年中國市場上的異類,這也暗合了為什么2016年要這樣重拳打壓樓市了。但對于購房族和投資者,2017年可能是最好的播種期。未來中國的房地產市場的暴漲模式已經終結,但是依然值得看好,要投資必須考慮長線持有。如果你有這個心理準備,那么2017年是換房、買房的好時機。

“有顯著人口增量”和“資金增量能跑贏大盤”的高級別城市被看好,認為未來是普通中國人抗通脹的首選。既然短期萎靡,那咱們來看看長期。這樣,咱們就以10年為限。

一、發鈔速度和房價

下面,我試圖用廣義貨幣M2的增速,來推演一下未來10年大城市住宅的價格走勢:

廣義貨幣M2的同比增速,可以被看作是央行的“發鈔速度”;同期GDP的同比增速,可以看作是財富增長的速度。兩者的差距,就是真實通脹率。

假設2016年中國的GDP增速是6.7%,M2同比增速是4%,那么中國的真實通脹率就是-2.7%。也就是說,你拿著現金啥也不干,一年購買力就升值了2.7%。但悲催的是,這種事情基本上不會發生。自從中國政府開始公布M2,M2就一直比GDP跑得快!

快的時候,M2的速度可以達到GDP的四倍,慢的時候,也不會低于1.5倍。這樣,通脹就是常態。比如目前(截至2016年11月)的M2增速是11.4%,GDP增速大量在6.7%左右。那么,中國的真實通脹率大概是4.7%。M2的增速是GDP增速的1.7倍!

順便說一句,11.4%的增速,基本上是中國改革開放以來發鈔速度最慢的時候。快的時候常常超過30%,高于16%在2010年之前幾乎就是常態。

2016年中國樓市一路高歌,央媽印了那么多錢,本來是想刺激實體經濟投資與拉動居民內需消費,沒想到大部分資金進了樓市的口袋了。

一方面,實體企業只聽錢響沒見錢到,另一方面背了巨額房貸的房奴怎會有錢去拉動內需消費。

二、超發貨幣進入樓市導致以下結果

第一,由于貨幣超發,市場上流通的貨幣越來越多,老百姓手中的現金貨幣趨于貶值。為了財產不貶值,老百姓努力尋求保值的辦法。于是,大家不得不拼命將現金(劣幣)花出去,投資到樓市或者黃金上,將房子等資產作為良幣儲藏起來。正如我們錢包里的舊錢和新錢,如果舊錢不盡快花掉,過了一段時間可能會花不出去或沒有賣家接受,而新錢常常被存起來。

第二,今年以來,大量國企、央企在各地制造出大量地王。難道他們不知道中央會再度出手控制房價嗎?他們當然知道,可是全球性資產荒,現金在貶值,拿地或許也是一種資產保值的下策。同時,一些民營的實體企業老板也在把錢轉投到樓市中,當樓市的利潤超過實體經濟,這些老板做出了劣幣驅逐良幣的決定。

第三,樓市高漲對萬眾創業也是一個打擊。政府報告曾提出“全民創業,萬眾創新”,但高房價壓力之下,有人說買房一個月,總價暴漲十幾萬,而工資一年不到10萬。高房價使年輕人迷失在了“買房一夜暴富”的美夢中,想不勞而獲。但是世界上沒有只漲不跌的商品,房價也是如此,到時候恐怕哭都來不及。

由此,在樓市劣幣驅逐良幣在于高房價既吸納了大量的投資資本入局,又制造了高負債(包括開發商的銀行貸款和買房者的銀行貸款),一定程度上擠壓了實體經濟的投資,也擠占了老百姓的消費需求。樓市慢慢變成了一個龐大的資金蓄水池,既吸走了投資也壓制了內需消費。

房價的增長應該與經濟增長保持同步,但是2015年中國的GDP為6.9%,2015年房價上漲是多少?一線城市已遠超10%的增長速度了,一度股市資本抽空,投入到房市里面,加入社會資本,民間資本,杠桿參與,把一線城市房價推向了高潮。

面對樓市的高燒不退,高層首次在政策層面提出“抑制資產泡沫”,這意味著高層要擠一擠樓市的資產泡沫,會從政策層面進行抑制。一個個城市的樓市調控政策呼之欲出。

所以,比樓市暴漲可怕的是,劣幣驅逐良幣讓資產無處安家,被迫投給了樓市。

三、房價可能上漲至30萬每平米

好,現在,假如未來10年,M2增速仍然按照11.4%這個比較低的速度增長,那么10年之后M2的規模將達到目前的2.94倍。目前中國的M2是153萬億人民幣,或者22億美元。10年之后,將變成450萬億人民幣,或者65億美元。當然,達到65萬億美元的前提是,人民幣不貶值。

可以悄悄地告訴你,2016年美元的M2總量只有13.2萬億(人民幣總量相當于22萬億美元)。如果按照過去5年的增長速度,美元最多在2027年膨脹到24萬億美元。如果人民幣不貶值,到那時,中國的貨幣總量將達到美元的2.7倍!

假設中國經濟未來10年保持6.5%的增速,那么中國的真實財富將增長1.87倍,而貨幣在10年里增長了2.94倍,人民幣的購買力將在10年里最少下降1.57倍。

換句話說,如果未來10年房價上漲1.57倍,就等于沒有漲。也就是說,北上深中心區的房價,如果在10年之后達到15.7萬元一平米,其實只是在原地踏步而已。這個價格水平,可以看作是10年后北上深房價的下限。

事實上,過去10年,深圳的房價漲幅相當于M2增速,北京和上海的漲幅相當于M2增速的0.8倍左右。如果未來10年重演這種局面,那么三個城市中心區普通高層住宅新房的均價,將有可能從目前的10萬元一平方米,上漲到24萬到30萬一平方米。這個價格水平,可以看作是10年后北上深房價的上限。

當然,這是人民幣計價,如果折算成美元未必是3.4萬美元到4.3萬美元一平米。也就是說,如果人民幣這樣發行的話,未來一定會持續貶值。否則,資本外逃的沖動將越來越大,而中國跟發達國家的資產價格差距將大到荒謬的程度。如果仍然實施外匯管制,一定會出現外匯黑市。

這告訴我們一個事實:按照人民幣計價模式,中國的房價固然可以一路上漲下去;但按照美元計價模式,這是不可能的。所以,中國樓市的“美元頂”一定會先到來,至于有沒有人民幣頂,關鍵看央行貨幣政策。

按照以上說法,最關鍵的一個問題則是,老百姓的收入能不能跟得上?如果在那時買房,要富裕人家還好說,一般人家能不能承受起還貸壓力?

不知是不是巧合,房地產市場上,還貸壓力剛好也是十年。

四、貨幣超發常態下如何投資很關鍵

房價在不同年代人眼里,都是很昂貴的商品。十年前如此,十年后亦然。在中國,雖然你買房子的按揭時間不相同,可能是20年、25年或者30年,但你真正有壓力的供樓期只有10年。

在貨幣超發的魔力之下,人民幣貶值了,不如十年前值錢了。十年前的月供1000元,在今天看來,真是小菜一碟。

人民幣的購買力在純粹計劃經濟年代,是維持不變的,那個時代不存在貨幣超發,往往出現通縮。但改革開放以后,貨幣超發就成為常態,中國的貨幣供應量增速在2012年之前,平均比GDP增速快10個百分點。換句話說,假如GDP沒有水分,人民幣購買力平均每年貶值10%。

這就是說,如果你買了一套房子,做了30年的按揭,每月還款1萬元。如果M2增速超過GDP增速平均每年在10個百分點,那么10年之后你每月實際還款金額,只相當于按揭時候的三分之一,也就是每月3500元了。

與其讓貨幣爛在手里貶值,不如去投資。

既然央行承諾人民幣不會大幅貶值,就不用擔心外資出逃,刺破樓市泡沫。即使人民幣有貶值趨勢,也請放寬心,人民幣貶值,外儲流失,老外就算要帶著錢走了,去央行那里換成美元離場,大量的人民幣會慢慢回流央行體系,如果央行印出來的鈔票沒有投放渠道,最后大部分都被拿去當房貸了,富了房地產行業。

從中國近幾十年的樓市調控歷程看,樓市資本論認為中國樓市有著很明顯的調控周期特征。在政府出臺調控政策后,2005年初、2008年下半年、2011下半年、2014年下半年,都出現了最佳的買房時機。經過2016年末涵蓋限購、限貸、土地供應以及市場監管等內容的史上最嚴調控后,目前樓市趨于穩定,房價也趨向于穩定。按照這樣的調控周期看,2017年很可能是剛需族購房的好時期。

(綜合自鳳凰房產)

(編輯整理:三門房產網

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